FFO: Cos'è e Come Si Usa Negli Investimenti Immobiliari

Il FFO, Reddito Operativo Fondiario, è uno dei pochi indicatori veri per capire quanto guadagnano davvero i REIT (Fondi Immobiliari Negoziazione). Non è il guadagno netto che leggi nei bilanci tradizionali: lì, gli ammortamenti ti fanno sembrare che l’immobile perda valore, anche se il mercato sale. Il FFO aggiusta questo errore, togliendo gli ammortamenti e aggiungendo le plusvalenze da vendite. È il vero termometro del flusso di cassa che un REIT genera dagli affitti.

Perché ti interessa? Perché i REIT sono tra gli strumenti più usati per investire in immobili senza comprare case. Ma molti li valutano con il P/E, come se fossero azioni normali. È un errore. Il FFO ti dice se un fondo è davvero redditizio: se il FFO per azione cresce ogni anno, significa che affitti aumentano, tassi di occupazione sono alti e i costi sono sotto controllo. Se invece il FFO scende, c’è un problema: forse gli inquilini se ne vanno, i canoni non crescono, o i tassi d’interesse hanno fatto salire i costi del debito. Ecco perché i grandi investitori guardano prima il FFO, poi il prezzo. Non è un numero tecnico: è la misura del tuo denaro che entra.

Il FFO non è l’unico indicatore, ma è il punto di partenza. Dopo di lui, controlli il FFO pro-forma, che esclude anche costi straordinari, e il AFFO (FFO Adattato), che tiene conto della manutenzione reale. Ma se non capisci il FFO, non capisci i REIT. E se non capisci i REIT, rischi di investire in fondi che sembrano buoni perché il prezzo è basso, ma che in realtà generano poco cash. Questo è il motivo per cui i post qui sotto ti mostrano come leggere i bilanci, come confrontare REIT diversi, come capire se un fondo è troppo indebitato, e come usare il FFO insieme ai tassi d’interesse e alla durata dei contratti di affitto. Non ti dico cosa fare: ti do gli strumenti per capire da solo cosa vale la pena tenere e cosa lasciare andare.