Investire in immobili all'estero non è più un sogno riservato ai ricchi. Oggi, anche chi ha un capitale medio può entrare nel mercato globale dell'immobiliare. Ma c’è una scelta fondamentale da fare: acquistare un immobile diretto o investire attraverso i REITs? Le due strade sono completamente diverse, e capire la differenza può fare la differenza tra un buon investimento e uno che ti lascia con più problemi che profitti.
Perché investire all'estero?
Molti pensano che comprare casa all'estero sia solo per vacanze o pensionamento. Non è vero. L’immobiliare internazionale è uno strumento per diversificare, proteggere il capitale e generare reddito. Mentre negli Stati Uniti i tassi d’interesse sono alti e i prezzi delle case sono gonfiati, in Paesi come il Portogallo, la Grecia o il Montenegro i prezzi sono ancora accessibili. E i rendimenti da affitto? In Spagna, alcune città come Valencia o Barcellona offrono rendite nette tra il 4% e il 6% all’anno. In Montenegro, i prezzi sono cresciuti del 9% nell’ultimo anno. Non è un caso che molti investitori stiano guardando verso sud e est.Proprietà diretta: cosa significa davvero
Comprare un appartamento a Lisbona o una villetta a Porto non è come comprare un’azione. È un bene fisico. Ti dà controllo totale: puoi ristrutturare, affittare, vendere quando vuoi. Ma ci sono costi nascosti. Le spese notarili in Spagna possono arrivare al 10-12% del prezzo. In Grecia, devi pagare un avvocato per verificare che non ci siano ipoteche nascoste. E se vivi negli Stati Uniti e hai un immobile in Italia? Gestire l’affitto da Austin è complicato. Devi trovare un amministratore locale, pagare tasse in due Paesi, e risolvere problemi a distanza.Ma c’è un vantaggio unico: la residenza. La Spagna offre il Golden Visa con un investimento minimo di 500.000 euro. La Grecia lo fa con 250.000 euro. In entrambi i casi, ottieni un permesso di soggiorno rinnovabile ogni 5 anni. E se rimani 183 giorni l’anno per 10 anni, puoi diventare cittadino spagnolo. Non è un trucco. È una via legale, documentata, usata da migliaia di investitori.
REITs: l’alternativa invisibile
I REITs (Real Estate Investment Trusts) sono azioni che rappresentano una porzione di un portafoglio di immobili. Non li vedi spesso nei social media o nei blog, ma sono tra gli strumenti più usati dagli investitori istituzionali. Un REIT internazionale può possedere centinaia di appartamenti in Germania, uffici in Singapore e centri commerciali in Brasile. Tu compri un’azione, non una casa. Il prezzo? Può partire da 50 euro. Non devi preoccuparti di riparazioni, inquilini, o tasse locali. Il REIT lo fa per te.Ma non è tutto perfetto. I REITs sono soggetti al mercato azionario. Se i tassi d’interesse salgono, i prezzi delle azioni REIT scendono. E se il mercato immobiliare di un Paese crolla? Il tuo REIT potrebbe essere esposto. Non puoi scegliere l’edificio. Non puoi decidere dove investire. Devi fidarti del gestore. E le rendite? I REITs internazionali pagano dividendi tra il 3% e il 6% all’anno, simili a quelli delle proprietà dirette. Ma non hai la proprietà fisica. Non puoi vivere nell’appartamento. Non puoi venderlo quando vuoi. Devi vendere l’azione, e il prezzo dipende da chi è disposto a comprarla quel giorno.
Confronto diretto: costi, rischi, rendimenti
| Caratteristica | Proprietà Diretta | REITs Internazionali |
|---|---|---|
| Investimento minimo | €250.000 (Grecia), €500.000 (Spagna) | €50-€200 (un’azione) |
| Liquidità | Bassa (ci vogliono mesi per vendere) | Alta (si vende in pochi minuti) |
| Rendimento annuo | 4%-6% (affitti netti) | 3%-6% (dividendi) |
| Controllo sull’investimento | Alto (scegli dove, cosa, quando) | Basso (gestore decide per te) |
| Costi nascosti | Notarili, tasse locali, gestione | Commissioni di gestione, tasse sul dividendo |
| Accesso alla residenza | Possibile (Spagna, Grecia, Portogallo) | Impossibile |
| Rischio di bolla | Alto se in mercati come Miami o Zurigo | Medio (diversificato, ma sensibile ai tassi) |
Se vuoi un’entrata passiva e non hai tempo per gestire un immobile, i REITs sono la scelta più semplice. Se vuoi un bene tangibile, un’opportunità di residenza, o credi che un appartamento a Lisbona valga più di un’azione, allora la proprietà diretta è per te.
Quale Paese scegliere? Dati reali del 2025
Non tutti i mercati sono uguali. Ecco cosa funziona davvero oggi:- Portogallo: prezzi a Lisbona intorno a €4.600 al m², a Porto a €2.333. Rendite del 5% in media. Il Golden Visa è ancora attivo, ma dal 2025 non si può più investire in immobili nelle aree urbane. Solo zone rurali o di riqualificazione.
- Spagna: Madrid e Barcellona hanno prezzi alti, ma Valencia e Granada offrono rendite più alte. Il Golden Visa richiede 500.000 euro, ma non ti obbliga a vivere lì. Ottimo per chi cerca un investimento passivo.
- Grecia: 250.000 euro ti danno un permesso di residenza rinnovabile. I prezzi sono ancora bassi rispetto al resto d’Europa. Il mercato dei turisti sta crescendo, e gli affitti estivi sono molto redditizi.
- Montenegro: costa tra €1.400 e €3.000 al m². Crescita del 9% l’anno. La domanda viene da russi, britannici e americani. Il sistema legale è semplice, ma le infrastrutture sono ancora in sviluppo.
- Singapore: nessuna restrizione per stranieri. Legalità trasparente. Ma i prezzi sono alti. Qui i REITs sono più popolari delle proprietà dirette, perché è più facile comprare un’azione che un appartamento da 1 milione di dollari.
Chi dovrebbe scegliere cosa?
Se sei un investitore:
- Con poco capitale (meno di €100.000): scegli i REITs. Puoi iniziare con 500 euro e diversificare in 5 Paesi diversi.
- Con €250.000+ e voglia di controllo: vai per la proprietà diretta. Scegli un Paese con buon rendimento e legalità chiara.
- Se vuoi la residenza o la cittadinanza: la proprietà diretta è l’unica opzione. I REITs non ti danno diritti di soggiorno.
- Se non vuoi gestire niente: i REITs. Non devi parlare con inquilini, pagare manutenzioni, o preoccuparti delle tasse locali.
- Se credi che l’immobiliare sia l’unico bene che non perde valore: la proprietà diretta. Un appartamento può essere abitato, affittato, o passato ai figli. Un’azione può scomparire.
Errore comune: pensare che sia tutto facile
Molti comprano un immobile all’estero perché vedono un video su TikTok o un post su Instagram. Ma la realtà è diversa. In Spagna, se non hai un numero di identificazione fiscale (NIE), non puoi firmare il contratto. In Francia, devi passare da un notaro. In Grecia, alcuni venditori non dichiarano il vero prezzo per pagare meno tasse. E se il tuo affittuario non paga? Devi andare in tribunale. In un Paese straniero. Con una lingua diversa. Senza un avvocato locale, sei perso.I REITs sembrano più sicuri, ma hanno i loro rischi. Se il gestore investe in un mercato in crisi, come il Giappone o Miami, il tuo dividendo può scendere. E se il governo cambia le regole sui dividendi? Succede. Negli Stati Uniti, i REITs devono distribuire il 90% degli utili. In altri Paesi, non c’è obbligo. Puoi finire con un REIT che non paga nulla.
Prossimi passi: cosa fare ora
Se vuoi iniziare:
- Decidi il tuo obiettivo: reddito passivo? Residenza? Patrimonio? Non puoi fare entrambe le cose con lo stesso strumento.
- Calcola quanto puoi investire. Se hai meno di €100.000, inizia con un REIT internazionale come Global Real Estate ETF o FTSE EPRA Nareit Global REITs Index.
- Se hai più di €250.000, scegli un Paese con buona legalità e rendita alta. La Grecia è la più accessibile. La Spagna è la più stabile.
- Parla con un consulente fiscale che conosca sia gli Stati Uniti che il Paese di destinazione. Le tasse internazionali sono complesse. Non puoi affidarti a Google.
- Non comprare mai senza visitare l’immobile. Un video non ti dice se il tetto è vecchio o se il quartiere è sicuro la sera.
I REITs internazionali sono sicuri?
Sono più sicuri delle proprietà dirette se vuoi diversificazione e liquidità, ma non sono senza rischi. I REITs seguono il mercato azionario, quindi possono calare se i tassi salgono o se c’è una crisi economica. Inoltre, alcuni REITs investono in mercati instabili. Controlla dove investe il fondo: se ha molta esposizione a Miami o Tokyo, potresti essere esposto a bolle immobiliari. Leggi il prospetto prima di investire.
Posso comprare un immobile all’estero senza vivere lì?
Sì, in molti Paesi è possibile. In Spagna, con il Golden Visa, non devi vivere lì per mantenere il permesso. In Portogallo, dal 2025, puoi comprare solo in zone rurali e non puoi vivere in città. In Grecia, non devi vivere lì. Ma se vuoi la cittadinanza, sì: devi passare almeno 183 giorni l’anno nel Paese per 10 anni consecutivi.
Quanto costa gestire un immobile all’estero?
I costi variano. In Spagna, un amministratore di immobili costa tra il 6% e l’8% del canone mensile. In Grecia, puoi pagare meno, ma devi assicurarti che sia affidabile. In Montenegro, i costi sono bassi, ma i servizi sono limitati. In totale, aspettati di pagare tra il 10% e il 20% del reddito da affitto per gestione, tasse, assicurazione e manutenzione. Non è un investimento passivo, anche se sembra.
I REITs pagano dividendi ogni mese?
Alcuni sì, altri no. I REITs statunitensi pagano quasi sempre trimestralmente. I REITs europei o asiatici possono pagare semestralmente o annualmente. Controlla la politica di distribuzione del fondo prima di investire. Non tutti i REITs internazionali sono uguali. Alcuni sono progettati per crescita, non per dividendi.
È meglio investire in REITs o in proprietà dirette per chi è nuovo?
Per chi è nuovo, i REITs sono più semplici. Non devi capire le leggi locali, non devi trovare un avvocato, non devi gestire inquilini. Puoi iniziare con pochi centinaia di euro e imparare come funziona il mercato immobiliare globale. Quando hai più esperienza e capitale, puoi passare alla proprietà diretta. Non è una competizione: sono strumenti diversi per obiettivi diversi.